Что нужно знать при покупке квартиры в Таиланде?

Одним из самых популярных видов недвижимости на Пхукете являются квартиры фрихолд (Freehold) и лизхолд (Leasehold) в Кондоминиуме (обществе совладельцев многоквартирного жилого дома). Первичка, стройка или офф-план. 

Подписывая инвестиционный договор на квартиру в строящемся объекте, мы принимаем права и обязательства, после регистрации права подписываем правила внутреннего распорядка (Regulations) и еще одним договором может быть Договор гарантированного возврата инвестиции под 7-8 процентов годовых.

После окончания строительства жильцы часто сталкиваются с некачественным управлением. Как можно повлиять на неправомерные тарифы, если управляющая компания подняла гостариф самостоятельно? Какой порядок планирования и реализации спорных вопросов жизнеобеспечения? Данные показатели существенно влияют на инвестиционную стоимость вашей  недвижимости.

Документом о праве собственности является Certificate of Condominium ownership, в простонародье Чанод.  Владельцы, получившие Чанод, являются совладельцами кондоминиума (Co-owners).

На практике возникает вопрос, считаются ли совладельцами кондоминиума инвесторы, оплатившие полную стоимость своих квартир, фактически проживающие и пользующиеся услугами, но не получившие право собственности или владения? 

Юридически нет. Остаётся открытой причина, по которой трансфер права не произошёл – залог, нехватка средств для трансфера у покупателя, технические проблемы и т.д. 

Учитывыя перечисленные обстоятельства перед покупкой "первички" нужно все правильно взвесить, учесть репутацию застройщика, желательно побывать на построенных объектах, спросить у жильцов довольны ли они управлением, выполняет ли застройщик обязательства по гарантированному доходу от сдачи?

Органом управления хозяйственной деятельностью в кондо является общее собрание  совладельцев (Meeting). Все спорные вопросы связанные с качеством жизнеобеспечения выносятся на обсуждение и принимаются большинством голосов. Собрание проводится раз в год. Директор управляющей компании предоставляет отчет о проделанной работе, в том числе финансовый, утверждая бюджет на следующий год через голосование. Владельцы квартир лизхолд имеют право присутствовать на собрании, вносить предложения, но право голоса имеют только владельцы квартир фрихолд.

Кондоминиум - общество с ограниченной ответственностью, зарегистрированное в соответствии с законодательством Таиланда. В своей структуре имеет тайскую долю в 51% и иностранную в 49%.

Нас интересует вопрос, кто может быть собственником и владельцем квартиры в кондоминиуме?

Если рассматривать иностранную долю 49% - это физические и юридические лица нерезиденты, которые инвестировали в данную недвижимость, купили её согласно договора купли-продажи, и перевели средства из-за границы на территорию Таиланда. 

Относительно тайской доли в 51%, ей могут владеть, как собственностью (тайский фрихолд) физические лица - граждане Таиланда и тайские общества с ограниченной ответственностью. Нерезиденты, как физлица, могут владеть такой недвижимостью в лизхолд (долгосрочную аренду) на тридцать лет, с правом продления два раза по тридцать лет, согласно Статьи 540 Гражданского и Коммерческого кодекса Таиланда. 

При покупке квартиры на вторичном рынке вы сразу оформляете право собственности на физлицо в региональном Ленд Офисе (Land Office).

Документы на квартиру проверяются адвокатом на предмет залога и других юридических обременений. Какие документы мы запрашиваем, когда хотим купить квартиру на вторичном рынке у владельца квартиры в кондоминиуме?

Это - оригинал Чанода, договор Ленд Офиса, BlueBook, паспорт владельца.

При регистрации квартиры в Ленд Офисе дополнительно предоставляется справка об отсутствии задолженностей (вода, электричество, годовое обслуживание) и справка из банка о трансфере средств.

При проверке документов в Ленд офисе адвокат уточнит стоимость трансфера права, подготовит договор, инвойсы и банковские чеки для расчета.