Что такое лизхолд на недвижимость в Таиланде?

Когда иностранцы приобретают в Таиланде недвижимость, они сталкиваются с двумя формами владения – Лизхолд и Фрихолд. Если о Фрихолде все более-менее понятно, то к Лизхолду всегда относятся с некоторой опаской. Разберемся что же оно такое Лизхолд, согласно Законодательства и практики.
Лизхолд (Leasehold), согласно Гражданского и Коммерческого кодекса Таиланда (ГККТ), представляет собой аренду на длительный период недвижимости, период этой аренды составляет от трех и более лет, и подлежит государственной регистрации, согласно ГККТ.
Имя арендатора указывается в Свидетельстве права собственности и договоре аренды, которые регистрируются в Региональном Земельном Офисе.

Период аренды не может превышать 30 лет, но может быть продлен два раза на те же 30 лет, согласно статьи 540 ГККТ. Таким образом период общий срок аренды составляет 90 лет.
Практика показывает, что срок Лизхолда может быть ограничен договором. В таком случае, при перепродаже объекта недвижимости срок Лизхолда будет остаточным.
Стоимость государственной регистрации Лизхолда (transfer fee) составляет 1.1% от фактической или оценочной стоимости объекта, в зависимости от условий сделки. При первой регистрации оплачивается арендатором. При вторичной продаже, как правило, оплачивается 50%/50%, продавцом и покупателем прав на аренду.

В случае, если несколько лиц имели право на аренду объекта, приоритетом на продление срока договора будет пользоваться арендатор, который заключил договор первым, согласно Статьи 542 ГККТ. Если договоры Лизхолда были не зарегистрированы надлежащим образом, первостепенное право имеет лицо, которое вступило в пользование первым и имеет доказательства (оплаченные счета, показания свидетелей и т.д.)
Согласно Статьи 544, арендатор имеет право субаренды третьим лицам, если договор указывает на такое обстоятельство. При регистрации нового бизнеса и аренде коммерческих помещений имеет смысл оформить договор аренды (Лизхолда) на тайское ООО и в случае потребности, права аренды, можно передать через смену учредителей и директора ООО.

Договор Лизхолда может быть расторгнут в случае нецелевого использования помещения (Ст. 548, 552 ГККТ), неоплаты за пользование (Ст. 560 ГККТ), повреждений и разрушения (Ст. 562 ГККТ).
После истечения шестимесячного срока со дня окончания или расторжения договора и возврата недвижимости арендодателю, претензии сторон не принимаются (Ст. 563 ГККТ).
Учитывая юридическую практику, о случаях расторжения или аннулирования Лизхолдов на объекты недвижимости, зарегистрированных в Ленд Офисе, нам не известно.

Завещание. Сам объект недвижимости, находящийся в аренде завещать нельзя, но можно завещать право пользования. Завещание составляется у тайского нотариуса и о данном факте информируется арендодатель. Смена арендатора происходит на основании условий первоначального договора Лизхолда.
В дополнение отметим, что Лизхолд является обычной и удобной формой владения земельным участком при оформлении прав на виллу физлицами-нерезидентами.

Выгода Лизхолда состоит в меньшей стоимости регистрации права (трансфера) в лендофисе – 1.1% (по сравнению с 6.8% для Фрихолда). Также, Лизхолд не является собственностью физлица и поэтому не подлежит декларированию в фискальных органах как актив, например для госчиновников. Предметом оформления являются виллы, квартиры, земельные участки.
Найти объект вам поможет опытный риелтор, а проверить правоустанавливающие документы, составить договор, произвести расчёт и зарегистрировать недвижимость поможет юридическая компания.